Corona-Pandemie: Was Vermieter und Eigentümer wissen müssen

Kündigungsbeschränkung

Das Kündigungsrecht der Vermieter, Miet- und Pachtverträge wegen Mietrückständen (Grundmiete und Nebenkosten) zu kündigen, wird für einen Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 empfindlich eingeschränkt. Die Kündigungsbeschränkung gilt gleichermaßen für Wohnungs- und Gewerbemietverträge. Ausgeschlossen sind sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Die Zahlungsunfähigkeit müssen Mieter im Streitfall dem Vermieter durch eidesstattliche Versicherung oder Vorlage anderer Nachweise glaubhaft machen.

HAGEMA: „Es gibt bereits zahlreiche Fälle, in denen sich Mieter und Vermieter einvernehmlich auf Mietstundungen, vorübergehende Mietreduzierungen oder ähnliche Entlastungen geeinigt haben – ohne, dass es einer gesetzlichen Regelung bedurfte. Vermieter kennen ihre Mieter persönlich und haben auch in der jetzigen Krisensituation ein Interesse an langfristigen Mietverhältnissen. Dennoch wird es auch in dieser Krise „schwarze Schafe“ unter den Mietern geben, die versuchen werden, die Situation für Ihre Zwecke zu nutzen. Es ist Ihr gutes Recht, sich von Ihren Mietern entsprechende Nachweise über deren Zahlungsunfähigkeit auf Grund der Corona-Pandemie vorlegen zu lassen. Sollten sich hierbei Zweifel ergeben nehmen Sie mit uns Kontakt auf, wir klären dies gerne für Sie.“

Kann ich wegen Eigenbedarf oder anderer Gründe kündigen?

Die Kündigungsbeschränkung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
Soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt. Diese Möglichkeit besteht etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580a Absätze 1 und 2 BGB).

HAGEMA: „Wir stehen Ihnen bei allen Fragen hierzu wie gewohnt zur Verfügung.“

Was ist mit den Mietzahlungen, die ein Mieter derzeit nicht leisten kann?

Mieter bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Hierbei handelt es sich um die rückständige Miete und Verzugszinsen in Höhe von derzeit ca. 4 % pro Jahr. Schaffen sie dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus der Zeit von April bis Juni 2020 oder einem gegebenenfalls verlängerten Zeitraum erfolgen.

HAGEMA: „Um für Vermieter und Mieter eine angemessene Regelung über die Mietrückstände herbeizuführen, raten wir, Vereinbarungen über Teilzahlungen zu treffen. Damit wird zum einen vermieden, dass Vermieter die fehlenden Mieten erst im Juni 2022 erhalten und zum anderen Mieter den gesamten Rückstand als Einmalzahlung leisten müssen. Wir unterstützen Sie gerne bei der Abfassung entsprechender Vereinbarungen.“

Kann die Miete gestundet werden?

Nur der Gläubiger, also der Vermieter, kann die Miete stunden. Kann der Mieter seine Miete nicht zahlen und möchte keine Mietschulden anhäufen, sollte er mit dem Vermieter das Gespräch suchen und eine entsprechende Vereinbarung schließen. Haben sich die Parteien geeinigt, die Miete bis zu einem bestimmten Termin zu stunden, kommt der Mieter mit seiner Leistung regelmäßig nicht in Verzug.

Kann der Mieter von Wohnraum die Miete mindern:

… wegen Einnahmenausfall?
Der Mieter ist nur dann zur Minderung berechtigt, wenn ein erheblicher Mangel an der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt. Fehlende Einnahmen auf Mieterseite begründen keinen Mangel an der Mietsache. Folglich darf der Mieter seine Miete aus diesem Grund nicht mindern.

… wegen eigener Quarantäne?
Eine Erkrankung des Mieters stellt grundsätzlich keinen erheblichen Mangel an der Mietsache dar, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt. Insofern ist der Mieter auch nicht zur Minderung berechtigt.

…wegen einer Quarantäne eines anderen Bewohners des Hauses?
Grundsätzlich stellt auch die Erkrankung eines Nachbarn kein Mietmangel dar. Alle Mieter können ihre Wohnungen vertragsgemäß nutzen, sofern es keine anderslautenden behördlichen Anordnungen gibt. Eine Mietminderung ist daher grundsätzlich ausgeschlossen.

Corona-Schließung kann künftig als Störung der Geschäftsgrundlage gelten

Staatlich angeordnete Schließungen von Geschäften gelten künftig als Umstand, der zu einer Anpassung des Mietvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Der Bundestag hat eine entsprechende Regelung beschlossen. Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird künftig gesetzlich vermutet, dass die Einschränkungen ein Umstand im Sinne von § 313 BGB sind, der zu einer Anpassung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden. Eine weitere vom Bundestag beschlossene Gesetzesänderung sieht vor, dass Mietprozesse im Zusammenhang mit coronabedingten Beschränkungen oder
Schließungen vorrangig behandelt werden sollen.

Offen bleibt, welche Rechtsfolge sich aus der Mietrechtsänderung ergeben.
Ob und in welcher Höhe Mieter eine Anpassung des Mietvertrages in Form einer Anpassung der Miete oder einer Stundung verlangen können, wird weiterhin von den Umständen des Einzelfalls abhängen.
Maßgebliche Faktoren bleiben

• die konkrete wirtschaftliche Situation
• der Umfang der erlittenen Umsatzeinbußen der Mieter,
• sowie Höhe und Zeitpunkt staatlicher Hilfen.
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Was gilt im Hinblick auf eine mögliche Insolvenz des Gewerbemieters?

Im Zuge der Corona-Pandemie wurde die Pflicht zur Insolvenzbeantragung gelockert. Unternehmen, die infolge der Corona-Krise zahlungsunfähig oder überschuldet sind, sollen zunächst Sanierungsverhandlungen mit ihren Gläubigern – wie Vermieter oder etwaige öffentliche Stellen, die Hilfsmittel zur Verfügung stellen – führen können. Mit dem Scheitern der Verhandlungen und spätestens zum 30. September 2020 endet die Aussetzungsfrist. Zu beachten ist dabei: Je länger der Zeitraum bis zum Insolvenzantrag andauert, desto mehr Mietrückstände sind im Zweifel als Insolvenzforderung zur Tabelle anzumelden und fallen gegebenenfalls aus.

Was passiert, wenn die Corona-Krise auch im Juli noch andauert?

Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise für Mieter von Wohnräumen oder Gewerberäumen abzufedern, kann die Bundesregierung durch Rechtsverordnung die Kündigungssperre bis 30.09.2020 verlängern. Eine weitere Verlängerung wäre dann nur unter Beteiligung des Bundestages möglich.

HAGEMA: „Aktuell besteht keine Verlängerung der Kündigungsbeschränkung, sodass die Miete ab Juli 2020 wieder in der vertraglich vereinbarten Höhe zu zahlen ist.“

Wir unterrichten Sie über alle aktuellen Veränderungen in der Corona-Krise unverzüglich.

Was passiert, wenn ich auf Grund der Mietausfälle mein Immobiliendarlehen nicht bedienen kann?

Der Bundestag hat beschlossen, dass Zahlungspflichten aus Verbraucherdarlehensverträgen, die bis zum 30. Juni 2020 fällig werden, gesetzlich um drei Monate gestundet werden, wenn der Schuldner infolge der Pandemie nicht zahlen kann. Soweit für die Zeit nach dem 30. Juni 2020 keine einvernehmliche Lösung zwischen Darlehensgeber und Verbraucher gefunden werden kann, sind die Zahlungen wiederaufzunehmen. Damit aber in einer Übergangszeit die laufenden und die gestundeten Raten nicht doppelt bezahlt werden müssen, wird der Vertrag insgesamt um drei Monate verlängert. Der Darlehensnehmer soll also auch nach Ablauf der Stundung monatlich nur eine reguläre Rate weiterabzahlen müssen. Eine Kündigung des Darlehens wird insoweit ausgeschlossen. Auch diese Regelungen gelten zunächst bis zum 30. Juni 2020 und können unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden.

HAGEMA: „Aktuell besteht keine Verlängerung der Regelung zu den Darlehenskündigungen, sodass die Darlehenszahlungen auch dann in vertraglich vereinbarter Höhe ab Juli 2020 wieder zu entrichten sind.“

Die Regelung zu den Darlehensverträgen gilt auch für Vermieter, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher vermieten. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist. Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden.

HAGEMA: “Die Frage, ob die Vermietung als private Vermögensverwaltung oder unternehmerische Tätigkeit einzuordnen ist, dürfte den Bestandhaltern von Immobilien bekannt sein. Andernfalls sollten Sie Ihren Steuerberater kontaktieren oder einen Termin bei unseren Steuerberatern vereinbaren. Auf jeden Fall sollten Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank Kontakt aufnehmen, um ohne Zeitdruck eine konstruktive Lösung erarbeiten zu können.“

Wird das Problem nicht nur von den Mietern auf die Vermieter verlagert?

Die Bundesregierung:
Mietern, die von der Corona-Krise stark betroffen werden, müsse eine Verschnaufpause gewährt werden, wenn sie vorübergehend ihre Mieten nicht
fristgerecht bezahlen können. Dies sei angesichts der enormen Herausforderungen die uns das Corona-Virus als Gesellschaft stellt, ein Akt gebotener Solidarität. Es gehe darum, die Lasten fair zu verteilen. Mieter sollen nicht aufgrund der temporären Einschränkungen des öffentlichen Lebens und daraus resultierender Einkommenseinbußen ihr Zuhause verlieren. Es gehe darum, aus der Corona-Krise keine „Krise der Wohnungslosigkeit“ zu machen. Das Problem werde nicht verlagert, denn Mieter müssen die Mieten ja bezahlen – aber sie hätten dafür etwas mehr Zeit, ohne den Verlust der Wohnung fürchten zu müssen.

HAGEMA: „Es steht außer Frage, dass in dieser Krise Solidarität ein maßgeblicher Faktor in unserer Gesellschaf ist. Die, die viel schultern können, müssen mehr schultern als andere. Wir befürchten aber, dass das vom Bundestag beschlossene mietrechtliche Maßnahmenpaket viele private Kleinvermieter in den finanziellen Ruin treiben wird. Es ist Aufgabe des Sozialstaates, Hilfe zu leisten, wenn Mieter aufgrund der Corona-Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Wenn der Staat seinem bestehenden sozialpolitischen Instrumentarium nicht traut, muss er jetzt unverzüglich einen Wohnkostenfonds für vermietende Privatpersonen und Selbstnutzer auflegen, der in dieser Krisensituation die Mietzahlungen von Mietern und Wohnkosten übernimmt. Nur so lassen sich langfristige Verwerfungen am Wohnungsmarkt vermeiden. Mit Blick auf das gesamte Hilfspaket der Regierung wäre ein Fonds für den Staat nur ein kleiner Schritt, für die Mieter, Vermieter und Selbstnutzer in Deutschland aber eine existenzielle Hilfe. Viele private Kleinvermieter, die auch selbst häufig durch Corona im Hauptberuf als Freiberufler, Handwerker oder Gastronom betroffen sind, können Mietausfälle nicht verkraften. Das Risiko auf Mietschulden sitzen zu bleiben oder gar seine Immobilie zu verlieren bleibt ganz klar bei uns Vermietern und Eigentümern.“

Besichtigungen mit Miet- und Kaufinteressenten und/oder Maklern

Der Makler als Dienstleister darf sein Büro verlassen und sich eine leerstehende Wohnung allein ansehen. Bei einer Besichtigung mit Dritten ist darauf zu achten, dass die in Baden-Württemberg geltenden Regeln zur Kontaktsperre eingehalten werden: https://www.badenwuerttemberg.de/de/service/aktuelle-infos-zu-corona/faq-versammlungen/.

Dies ist in der Regel ein Abstand zwischen Personen von mindestens 1,5 Meter – was in der Praxis wohl eher nicht möglich sein wird. Eine Wohnungsbesichtigung von bewohnten Wohnungen dürfte aktuell nur in Ausnahmefällen vom Mieter zu dulden sein. Hierbei muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Interessenten die Hygiene- und Abstandsvorschriften streng einhalten. Zugehörige einer Risikogruppe werden eine Besichtigung wohl nicht dulden müssen. Bei Mietern in Quarantäne ist eine Wohnungsbesichtigung ausgeschlossen.

Handwerkertermine – Reparaturen/Instandsetzungen in Mietwohnungen

Soweit möglich sollten Arbeiten durch Handwerker derzeit im Inneren des Gebäudes und in Wohnungen zurückgestellt werden. Ausgenommen hiervon sind selbstverständlich solche Maßnahmen, die dringend erforderlich sind, um Schäden zu verhindern oder zu beseitigen.

Darf die Zählerablesung durch einen Dienstleister noch erfolgen?

Die Ablesung der Zähler in den Wohnungen durch einen Dienstleister ist nicht zwingend notwendig. Die Zählerablesung sollte daher entweder verschoben oder durch die Mieter selbst vorgenommen werden. Die Zählerstände können von den Mietern per Telefon/E-Mail/Post an den Dienstleister oder Vermieter weitergegeben werden. Zähler, die sich in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen befinden, können weiterhin unter Einhaltung der Sicherheits- und Hygienestandards vom Dienstleister abgelesen werden. Die Fernablesung der Zähler bleibt weiterhin möglich, da hierfür die Wohnungen nicht betreten werden müssen.

Muss der Schornsteinfeger in die Wohnung gelassen werden?

Schornsteinfeger dürfen ihren Tätigkeiten nachgehen, insofern die Sicherheits- und Hygieneregelungen eingehalten werden. Dies betrifft die Arbeiten auf dem Dach oder im Heizungskeller. Der Einsatz in Wohnungen ist aufgrund der Kontaktbeschränkungen auf nicht verschiebbare oder sicherheitsrelevante Maßnahmen zu begrenzen.

Können Mieter weiter eine Belegeinsicht für die Nebenkostenabrechnung verlangen?

Es spricht nichts dagegen, Mieter weiterhin Belegeinsicht zu gewähren. Dabei sind die Hygiene- und Abstandsregelungen sowie weitere Vorschriften zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie einzuhalten. Soweit möglich sollte die Belegeinsicht in einem geschlossenen Raum ermöglicht werden. Der Vermieter kann sich aber auch dafür entscheiden, Belegeinsicht in der Weise zu gewähren, dass er Kopien oder eine
digitale Version zur Verfügung stellt.

Muss der Vermieter Kopien der Belege zur Verfügung stellen und wer trägt die Kosten hierfür?

Da eine Belegeinsicht weiterhin grundsätzlich möglich ist, kann der Vermieter den Mieter darauf verweisen. Stellt der Vermieter Kopien der Belege seinen Mietern auf Anfrage zur Verfügung, tragen die die Mieter hierfür regelmäßig die Kosten. Will der Vermieter eine Belegeinsicht bei sich vermeiden und bietet daher dem Mieter von sich aus Kopien an, muss er die Kosten hierfür grundsätzlich selber
tragen.

Dürfen Umzüge noch vorgenommen werden?

Wie bereits zu den Wohnungsbesichtigungen ausgeführt, hängt dies zunächst davon ab, was der Wortlaut der jeweiligen Verordnung vorsieht. Selbst bei einem strengen Kontaktverbot ist ein Ausübungsverbot für Umzugsunternehmen bisher nicht bekannt, so dass diese einen Umzug vornehmen könne. Die Abstands- und Hygienemaßnahmen sind einzuhalten. Ein Umzug mit befreundeten Helfern hingegen wird nicht möglich sein, da der private Kontakt mit mehr als einer Person in der Regel untersagt ist.

Dürfen Spielflächen/ Spielplätze im Gemeinschaftsgarten noch genutzt werden?

In allen Bundesländern wurden Allgemeinverfügungen erlassen, die das soziale Leben einschränken. Unter anderem sehen viele Verordnungen die Schließung von Spiel- und Sportstätten vor. Hierbei wird teils zwischen öffentlichen und privaten Spiel- und Sportstätten unterschieden. Spielplätze in WEG- oder Mietshausanlagen dürften in der Regel nicht öffentlich sein. Ob ein Spielplatz in einem Gemeinschaftsgarten noch geöffnet bleiben darf, hängt also maßgeblich von dem Wortlaut der Verordnung ab. Betrachtet man Sinn und Zweck der Verordnungen ist es jedoch ratsam, private Spielplätze auch dann zu schließen, wenn sie von der jeweiligen Verfügung nicht erfasst sind, um die Covid-19-Pandemie einzudämmen. Aufgrund der Kontaktverbote ist es zumindest ratsam, Belegungspläne vorzusehen.

Dürfen sonstige Gemeinschaftsräume / -flächen noch genutzt werden?

Soweit die jeweils geltenden Verordnungen und Verfügungen nichts anderes vorsehen, dürfen Gemeinschaftsflächen benutzt werden, so lange die Regelungen zu den Kontaktbeschränkungen eingehalten werden. In der Regel wird eine Nutzung zur sportlichen Betätigung oder zur Bewegung an der frischen Luft möglich sein.

Muss der Vermieter die Nutzung untersagen?

Sollten die jeweils geltenden Verordnungen und Verfügungen vorsehen, dass bestimmte Bereiche nicht mehr genutzt werden können, ist es ratsam, dass der Vermieter darüber informiert, um sich vor eventuellen Bußgeldern zu schützen.

Müssen Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus eingehalten werden?

Die Hygienevorschriften und Kontaktsperren richten sich an die Einzelpersonen. Es ist also jeder einzelne Bewohner angehalten, sich an die Vorschriften zu halten. Der Vermieter hat hier keine Garantenfunktion für seine Mieter. Sollten den Vermieter unzulässige Zusammenkünfte in den Wohnungen bekannt werden, sollte er die Mieter jedoch darauf hinweisen, dass diese untersagt sind. Bei uneinsichtigen Mietern kann auch eine Anzeige bei den zuständigen Behörden angezeigt sein. Sollten andere Bewohner des Hauses durch absichtliche Verstöße gegen die geltenden Vorschriften belästigt oder gefährdet werden, sollte der Vermieter den Störer abmahnen. Zusätzlich können die betroffenen Bewohner gegebenenfalls eine Anzeige bei den zuständigen Behörden erstatten.

Kann Mietern gekündigt werden, die die Hygienevorschriften und Kontaktsperren im Haus nicht einhalten?

Ein Verstoß gegen die Hygienevorschriften und Kontaktsperren stellt grundsätzlich keinen Grund für eine Kündigung dar. Sollten hierdurch jedoch absichtlich andere Bewohner gefährdet werden, kann dies zum Schutz der übrigen Mieter eine Kündigung rechtfertigen oder sogar erforderlich machen. Vor einer Kündigung sollte der Mieter jedoch in der Regel abgemahnt werden.