Häufig verursachen Mängel am Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum, also an der Wohnung des jeweiligen Eigentümers. Der Klassiker ist der Feuchtigkeitsschaden, hervorgerufen durch undichte Dächer oder schadhafte Außenisolierungen. Erleiden Wohnungseigentümer solche Schäden, sehen sie sich regelmäßig mit Sanierungskosten und – sofern die Wohnung vermietet ist – mit Mietausfall aufgrund der von den Mietern geltend gemachten Minderung konfrontiert. Verlangen die Sondereigentümer dann Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft, erleben sie oft eine böse Überraschung. Denn die Eigentümergemeinschaft ist nur in bestimmten Fällen zum Ersatz der Schäden verpflichtet.
Keine verschuldensunabhängige Haftung (Gefährdungshaftung) der Eigentümergemeinschaft
Meistens beruhen vom Gemeinschaftseigentum verursachte Schäden am Sondereigentum nicht auf ein Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auf Umwelteinflüsse wie Abnutzung, Alterung oder nicht erkennbare Baumängel (sogenannte Zufallschäden). Der Sondereigentümer muss in diesem Fall seinen Schaden selber regulieren , da es keinen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch für Schäden am Sondereigentum durch Mängel am Gemeinschaftseigentum gibt, auch nicht aus der verschuldensunabhängigen Haftung im Nachbarrecht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.05.2010, Az.: VR 10/10). Wird also ein erstmals aufgetretener Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft erstmalig bekannt, liegen kein Verschulden und damit keine Verpflichtung zum Schadensersatz gegenüber dem Sondereigentümer vor.
Der Sondereigentümer kann hier nur hoffen , dass seine Schäden
- durch die Gebäude- oder Hausratversicherung (etwa bei Sturmschäden) reguliert werden oder
- anlässlich der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nach §§ 14 Nr. 4, 16 Abs. 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wegen des Betreten und Benutzens seines Sondereigentums mitersetzt werden oder
- die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die Wohnungseigentümer und/oder den Verwalter ein Verschulden trifft.
Wann die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die Wohnungseigentümer haften
Schadensersatzansprüche des betroffenen Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. die einzelnen Wohnungseigentümer kommen in Betracht, wenn diese ihrer Verpflichtung nicht nachkommen , die im Gemeinschaftseigentum gelegene Schadensursache zu beheben .
Das ist zum einen der Fall, wenn die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums schuldhaft nicht oder nicht rechtzeitig beschlossen wird. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und damit dessen Instandsetzung sowie Instandhaltung ist Sache der einzelnen Wohnungseigentümer, die darüber mittels Beschluss in der Eigentümerversammlung entscheiden, §§ 21, 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG. Wird hier etwa eine Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums mit der Begründung abgelehnt, „dies sei ja nicht so schlimm“, sind die einen Beschluss zur Instandsetzung ablehnenden Wohnungseigentümer gegenüber dem Sondereigentümer für die dadurch entstehenden Schäden an dessen Sondereigentum schadensersatzpflichtig , soweit diese vom Mangel am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Das gilt ebenso, wenn keine sofortigen Sicherungsmaßnahmen beschlossen werden, um Schäden am Sondereigentum zu verhindern. So kann beispielsweise der Beschluss, dass erst das Ergebnis eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens abzuwarten ist, bereits eine Ersatzpflicht für die in der Zwischenzeit entstandenen Schäden am Sondereigentum auslösen (Oberlandesgericht (OLG) Celle, Beschluss vom 26.11.1984, Az.: 4 W 90/34). Generell sind daher die Wohnungseigentümer gehalten, sich nach Kräften um eine Schadensbeseitigung am Gemeinschaftseigentum zu bemühen . Dazu müssen sie auf die zeitnahe Einberufung einer Eigentümerversammlung und/oder Vergabe eines Auftrags zur Schadensbeseitigung bestehen (OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.01.1984, Az.: 20 W 309/83).
Zum anderen ist eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, wenn sich beschlossene Instandsetzungsmaßnahmen verzögern oder so schlecht erfüllt werden, dass der Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht behoben wird. Dabei haftet die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich auch für das Verschulden der mit der Mangelbeseitigung beauftragten Handwerker, Bauunternehmen und Sachverständigen.
Eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Wohnungseigentümer kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch die Teilungserklärung dem Verwalter übertragen ist (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84).
Wann der Verwalter haftet
Grundsätzlich ist der Verwalter nur zur Vergabe von Instandsetzungsarbeiten verpflichtet, sofern ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt oder er dazu aufgrund besonderer Bestimmungen (etwa in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag) bestimmt ist. Verpflichtet ist er jedoch, den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums regelmäßig zu überwachen , die Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten festzustellen und darüber die Eigentümer zu informieren sowie sachdienliche Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft vorzubereiten und herbeizuführen. Verstößt der Verwalter gegen diese Pflichten und bleibt untätig, kann er sich nicht nur gegenüber den Wohnungseigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum, sondern auch gegenüber dem betroffenen Sondereigentümer für dessen Schäden am Sondereigentum regresspflichtig machen (OLG Köln. Beschluss vom 29.04.1996, Az.: 16 Wx 29/96).
So sieht der Schadensersatz aus
Steht einem Sondereigentümer ein Schadensersatzanspruch zu, erstreckt sich dieser sowohl auf die Beseitigung des Substanzschadens als auch auf Ersatz von Mangelfolgeschäden etwa in Form des Mietausfalls. Generell ist der Sondereigentümer dabei so zu stellen ist wie er ohne den Schaden stünde. Das führt häufig dazu, dass ein Eigentümer, der etwa in einem Jahr ohnehin hätte renovieren müssen, aufgrund des Vorteilsausgleiches nur einen prozentualen Anteil seines Substanzschadens ersetzt bekommt. Ebenso ist ein entsprechender Abzug „neu für alt“ vorzunehmen, wenn etwa ein Badezimmer komplett neu verfliest werden muss, weil die bisherigen Fliesen beschädigt wurden und Ersatzfliesen nicht mehr beschafft werden können.
Der Ersatz von Mietausfall soll anteilig um auf den Sondereigentümer entfallenden Anteil gekürzt werden (OLG Köln, Beschluss vom 29.04.1996, Az.: 16 Ws 30/96).
Der Sonderfall: Aufwendungsersatz
Es kann vorkommen, dass ein Sondereigentümer zur Schadensermittlung und den Ausmaß des Schadens ein Sachverständigengutachten erstellen lässt. Hier hat der Eigentümer einen Aufwendungsersatzanspruch in Höhe der Kosten für das Gutachten gegen die Eigentümergemeinschaft, sofern dies im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG (Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, sogenannte Notgeschäftsführung) notwendig war (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.01.1985, Az.: 20 W 94/84).
Diese Notwendigkeit dürfte aber nur gegeben sein, wenn der Verwalter bzw. die Eigentümergemeinschaft nicht zügig agieren.